2 Febbraio 2018
Il portale Idealista.it ha presentato un report sul rendimento degli immobili da cui sono emersi dati interessanti che abbiamo intenzione di integrare con alcuni dati di dettaglio riguardanti a livello statistico la realtà di Milano.
A livello nazionale risulta una crescita dei rendimenti sia nel comparto degli immobili commerciali (8,8%, rispetto al 7,6% di 12 mesi fa), sia nel comparto degli immobili residenziali (5,7% rispetto al 5,3% di 12 mesi fa).
Milano (12,9%) occupa il primo posto del ranking dei rendimenti nel settore retail, mentre gli uffici hanno un rendimento che si ferma al 6,9%.
C’è sempre da ricordarsi che questi rendimenti sono al lordo dei costi e delle spese fiscali, di gestione e manutenzione degli immobili.
I dati così come riportati sopra potrebbero far pensare ad un quadro tendenzialmente positivo, invece se li incrociamo con alcuni dati storici e di dettaglio emerge un quadro più complesso da definire.
Di seguito mi focalizzerò sulla piazza di Milano che è quella di cui ci occupiamo come società.
Partiamo dal rendimento in crescita degli immobili retail, questo dato andrebbe letto insieme all’andamento dei prezzi di vendita degli immobili commerciali, il dato di oggi confrontato a 5 anni fa vede una perdita di valore medio del 3,7%. Il centro, trainato dalle top location, riesce a recuperare un po’ del proprio valore mentre il semicentro e le periferie perdono sensibilmente valore. A parità dei canoni correnti questo trend fa aumentare i rendimenti. Dobbiamo tener presente che l’aumento dei rendimenti è determinato anche dalla maggiore incertezza che questo investimento rappresenta: il commercio in generale ha sofferto molto negli anni della crisi, nell’ultimo anno è tornato un po’ a respirare ma questo non basta a far crescere i canoni di locazione in valori assoluti che dall’inizio della crisi ad oggi hanno avuto una fortissima contrazione, soprattutto nelle zone periferiche o di poco passaggio. Per questo gli investitori, piccoli e grandi oggi richiedono rendimenti più elevati perché il rischio che un immobile rimanga vacante per diverso tempo è più alto rispetto a dieci anni fa ed a volte rilocarlo può voler dire abbassare il proprio rendimento.
Discorso diverso è quello legato alle locazioni residenziali, la premessa che dobbiamo fare è che Milano da circa 5 anni ha cominciato ad essere anche meta turistica molto apprezzata inoltre sono aumentate le presenze dei conduttori mossi da motivazioni più tradizionali per Milano, istruzione (soprattutto dall’estero), lavoro e sanità. Questo ha fatto crescere molto la domanda di appartamenti in locazione soprattutto di taglio piccolo e medio, portando ad una crescita dei rendimenti. Il dato è ancora più rilevante se si considera una crescita dei valori, in molte aree della città, iniziata già da 3 anni. Le molte iniziative di riqualificazione di diverse aree urbane e di potenziamento delle infrastrutture della città sono servite a contenere la caduta negli anni della crisi ed a far partire la ripresa negli ultimi due anni. I piccoli investitori sono tornati ad investire su singoli appartamenti da mettere a reddito ed anche gli investitori istituzionali si sono dimostrati molto attratti dalla possibilità di acquistare building residenziali composti da appartamenti di piccolo taglio per metterli a reddito con le nuove modalità di locazione imposte sul mercato dal modello Airbnb. Queste modalità di locazione hanno reso più affidabile la locazione residenziale stimolando un mercato che in precedenza vedeva bassi rendimenti e rischi costituiti dalla difficoltà di recupero delle morosità.
Restiamo quindi a vostra disposizione per avere chiarimenti in merito o per fornirvi una consulenza su queste opportunità.